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| 樓市：2014啟示，2015展望! |
| 瀏覽次數(shù)：48541次 更新時(shí)間：2015-01-01 10:19:22 |
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樓市：2014啟示，2015展望! 如果選三個(gè)關(guān)鍵詞來概括樓市，我認(rèn)為應(yīng)該是房?jī)r(jià)、調(diào)控與認(rèn)知。無論是2014年的總結(jié)啟示還是2015年的展望，都必須圍繞著這三個(gè)概念來說事兒。 一、2014啟示 1、房?jī)r(jià) 繼2008、2011房?jī)r(jià)兩次調(diào)整后，2014房?jī)r(jià)再次下降，但是民眾不滿意下降的幅度，更期望它不會(huì)像前兩次那樣反彈。 2、調(diào)控 中國(guó)樓市調(diào)控完全可載入世界經(jīng)濟(jì)史經(jīng)典，其原因是政府對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重干預(yù)，調(diào)控之頻繁與無一有效都可謂空前絕后，每次調(diào)控都缺乏明晰的目標(biāo)，只是與自己實(shí)際不能把控的價(jià)格征戰(zhàn)，調(diào)控實(shí)際上就是對(duì)市場(chǎng)逐漸強(qiáng)化行政手段的力度。 經(jīng)過反反復(fù)復(fù)的折騰與屢戰(zhàn)屢敗，2014住建部終于在市場(chǎng)面前低下其高傲的頭顱，承認(rèn)市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，在中國(guó)不可能讓它直接承認(rèn)以前調(diào)控的錯(cuò)誤。 經(jīng)過2014中段時(shí)間的糾結(jié)，地方政府終于在2014中下旬的時(shí)間段，撩開羞澀的面紗，冠冕堂皇地把樓市調(diào)控從打壓扭轉(zhuǎn)到刺激軌道。 3、認(rèn)知 社會(huì)對(duì)樓市的認(rèn)知是詭異的，這是中國(guó)樓市問題無解的根本原因。 民眾對(duì)房?jī)r(jià)下降不滿意，源于民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)是政府與開發(fā)商合謀的人為結(jié)果。面對(duì)房?jī)r(jià)下降，社會(huì)幾乎沒有能力去考慮為什么會(huì)下降？難道房?jī)r(jià)下降是政府與開發(fā)商賺錢太多而大發(fā)仁慈讓利民眾？難道不是客觀大趨勢(shì)嗎？ 與前兩次房?jī)r(jià)下探一樣，房?jī)r(jià)再次下滑仍然沒有讓中國(guó)收獲房?jī)r(jià)具有客觀性的結(jié)論，沒有意識(shí)到政府、開發(fā)商只是影響房?jī)r(jià)的部分因素、消費(fèi)者也是影響房?jī)r(jià)的因素之一。 房?jī)r(jià)的客觀性絕非不能調(diào)控，只是調(diào)控的手段、針對(duì)性不一樣。由此可見，房?jī)r(jià)的問題仍然無解，其是否平穩(wěn)完全取決于宏觀經(jīng)濟(jì)別太熱、貨幣供應(yīng)別太積極。 按理說應(yīng)該給住建部得出“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”結(jié)論點(diǎn)贊，得到這個(gè)結(jié)論的成本高昂得無以復(fù)加！之所以難以點(diǎn)贊，是因?yàn)?---假設(shè)樓市再次出現(xiàn)過熱，誰敢相信住建部會(huì)有與以前本質(zhì)不一樣的調(diào)控思路與手段？老調(diào)重彈的可能性相當(dāng)大！ 二、2015展望 1、房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)下探是2014年樓市的主旋律，第四季度顯示出筑底的行情，2015房?jī)r(jià)有望反彈。 2、調(diào)控 調(diào)控應(yīng)該以刺激為主旋律，其理由十分充分，理論、輿論因?yàn)榻?jīng)濟(jì)低迷而寬松，地方政府有足夠的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)力。 3、認(rèn)知 希望樓市崩潰是一種情緒，希望房?jī)r(jià)更大幅度下跌永不反彈也是情緒，然而情緒是一回事兒，作為一種經(jīng)濟(jì)工具的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)自己應(yīng)該怎么走向是另外一回事兒。 如果一種商品的價(jià)格能夠全國(guó)范圍、持續(xù)性維持，一定是體制、經(jīng)濟(jì)體系的常態(tài)，就經(jīng)濟(jì)型問題而言，與某些人是否買得起、是否覺得貴關(guān)系不大。我們應(yīng)該管個(gè)思路考量：也許是是資源過度聚集在城市了、也許是城市化的速度太快了、也許是政府的保障房有缺陷、也許我們忽略了住宅租賃市場(chǎng)。 經(jīng)過2014年的調(diào)整，2015年房?jī)r(jià)回升應(yīng)該是主旋律，因?yàn)榉康禺a(chǎn)仍然處于上升期、因?yàn)橹С址績(jī)r(jià)的所有因素都存在。 很明顯中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，其明顯標(biāo)志是發(fā)展速度明顯下降、貨幣政策也不會(huì)過度積極，加之必須時(shí)刻警醒通脹，所以房?jī)r(jià)的反彈力度會(huì)比較溫和，當(dāng)然不排除特別區(qū)域的特別因素。 經(jīng)過這一輪樓市低迷，社會(huì)似乎對(duì)樓市有了一些新認(rèn)知，它是一種經(jīng)濟(jì)、一種工具，沒有必要把樓市形容得那樣邪惡，房地產(chǎn)的作用是一種客觀進(jìn)程，在改革開放初期服裝鞋帽和家電也有類似作用，只是它們本身沒有房地產(chǎn)那樣大的氣場(chǎng)而已、持續(xù)的時(shí)間也沒有那么長(zhǎng)，如果我們學(xué)會(huì)自己別跟自己糾結(jié)，就不會(huì)與房地產(chǎn)糾結(jié)。 換句話說，如果接下來房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，絕非調(diào)控的功效，而是宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策已經(jīng)不支持樓市再那么狂野。樓市的投機(jī)機(jī)會(huì)明顯偏弱，但房地產(chǎn)仍然是相對(duì)比較好的投資品，中國(guó)需要租賃市場(chǎng)也需要房地產(chǎn)投資！ 4、不動(dòng)產(chǎn)登記條例 展望2015的樓市，就不能不提一個(gè)很特別的事情----不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)樗?015年3月份開始實(shí)施，社會(huì)此前賦予它種種神秘功效。 談到2015年的樓市，就不能不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行概括。 第一，不動(dòng)產(chǎn)登記的媽媽（母法）是物權(quán)法，作為市場(chǎng)發(fā)育到一定程度的物權(quán)法，當(dāng)初出臺(tái)的時(shí)候也引起了社會(huì)一陣騷動(dòng)性希望，其結(jié)果是沒有什么實(shí)質(zhì)性作用。現(xiàn)在她的兒子出生了，體制性環(huán)境并沒有與市場(chǎng)拉近距離，甚至還有些許退步。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)登記的這種因果關(guān)系被忽略了，如果沒有進(jìn)一步市場(chǎng)化的深化改革，不動(dòng)產(chǎn)登記并沒有太大的意義，它只是一個(gè)nothing。 第二，無論是房產(chǎn)（地）稅還是不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)房?jī)r(jià)的影響都沒有社會(huì)流傳、希望的那樣大，不動(dòng)產(chǎn)登記被臆想了； 第三，無論是房產(chǎn)（地）稅還是不動(dòng)產(chǎn)登記都屬于經(jīng)濟(jì)管理范疇，就其本意來講，它不可能以反腐敗作為導(dǎo)向，希望它們能夠起到強(qiáng)大的政治作用，不是一個(gè)健康社會(huì)應(yīng)該有的思維方式和輿論熱點(diǎn)，作為一個(gè)法治國(guó)家也不應(yīng)該鼓勵(lì)以房查人，此前坊間傳聞基本屬于主觀臆想，帶有明顯的極端情緒； 第四，不動(dòng)產(chǎn)登記肯定有一些積極意義，如信息更透明、準(zhǔn)確、滿足房地產(chǎn)的唯一性要求、房地合一等等。但是，就城市而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的意義并沒有大家想象得那樣大。因們此前我們已經(jīng)擁有了比較完善的房屋登記體系，兩者之間并無特別大的差異，房隨地走還是地隨房走對(duì)于民眾來說并沒有特別大的不一樣； 第五，不動(dòng)產(chǎn)登記蘊(yùn)藏的巨大意義實(shí)際被社會(huì)忽略了，能夠會(huì)叫的城市居民只關(guān)注了自己的痛。不動(dòng)產(chǎn)登記的意義肯定源于不動(dòng)產(chǎn)的交易，只有登記后讓產(chǎn)權(quán)清晰、完整才能順暢交易，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋登記不同的是范圍更廣泛、更強(qiáng)調(diào)土地的視角。所以，我們看到了耕地、林地、海域、抵押權(quán)等等被納入登記范疇。這些資源不能交易、不能流動(dòng)就不能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，但是，讓這些不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)就必須讓解放它們，是誰束縛了它們？是行政權(quán)！例如，在中國(guó)這十幾年的房地產(chǎn)饕餮盛宴中，擁有土地所有權(quán)的農(nóng)民，只是喝到一點(diǎn)涮鍋水，如果他們能夠支配自己的土地所有權(quán)，作為交換主體參與房地產(chǎn)交易，就會(huì)參與城市化利益分配，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)起到這種保障作用。這種作用只是形式、程序保障，必須首先進(jìn)行去行政化改革，恢復(fù)所有權(quán)本意。行政權(quán)對(duì)所有的侵入，所有權(quán)不完整，讓這些權(quán)利根本無從進(jìn)入交易，自然難以進(jìn)入登記程序。 第六，至少在開始設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，它與房產(chǎn)（地）稅兩者之間沒有關(guān)聯(lián)，一是兩個(gè)制度本身及其基礎(chǔ)都不完善，二是我們制定政策、制度的水平?jīng)]有那么高的系統(tǒng)性，房產(chǎn)（地）稅至今還殘缺不全，甚至連概念才剛剛由房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅。說不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)（地）稅開路有些無稽之談，也許是隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的深入、樓市的狂野給了某些人靈感而已，就目前而言征收房地產(chǎn)稅的可能性并不大，它明顯缺乏法理和經(jīng)濟(jì)倫理的支撐。 寫到此處，本該結(jié)束，突然產(chǎn)生一種靈感，如果給房?jī)r(jià)、調(diào)控和認(rèn)知找三個(gè)相對(duì)應(yīng)的詞，應(yīng)該是市場(chǎng)、政府和理論！
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