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| 樓市托底進行時：從降溫轉(zhuǎn)向升溫 |
| 瀏覽次數(shù)：80331次 更新時間：2014-10-20 13:45:19 |
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樓市托底進行時：從降溫轉(zhuǎn)向升溫 文章出處：晶圖港裝飾 作者：張順 樓市托底進行時：從降溫轉(zhuǎn)向升溫 6月全國陸續(xù)退出限購后，進入10月份樓市頹勢依然未見好轉(zhuǎn)。10月10日，IMF[微博]發(fā)布了亞太區(qū)經(jīng)濟展望更新報告，將中國GDP增長預(yù)期由原來的7.6%下調(diào)至7.4%。當下作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣已經(jīng)深度影響到了GDP增速的預(yù)判。連續(xù)三個季度的市場下行，讓決策層打破了之前的沉默，作出實質(zhì)性動作。 ??先是在“十一”長假之前的最后一天，央行突然重磅出臺了房貸新政。緊接著，“十一”結(jié)束后的第二周，住建部等三部門又聯(lián)合出臺了公積金貸款新政。至此，提振樓市的意圖已經(jīng)十分明顯。 ??“這不是救市，而是令房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)。”長期參與政策咨詢、制定的中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。“本輪樓市調(diào)控政策有四個特點：一是去行政化，如取消限購、限貸，更多用市場辦法調(diào)控；二是由給樓市降溫變?yōu)樯郎兀蝗怯勺陨隙碌恼{(diào)控變?yōu)樽韵露系牟顒e化調(diào)控；四是改變過去單純的調(diào)控，加入改革和創(chuàng)新，如央行鼓勵銀行發(fā)行MBS、支持地產(chǎn)企業(yè)開展REITs試點等行動。”顧云昌稱。 ??新政效應(yīng)延后 ??9月30日房貸新政公布后幾天內(nèi)，各商業(yè)銀行及股份制銀行的信貸新政紛紛落地。 ??“北京這邊，首套房貸款還清后再買2套算首套，首付30%，貸款利率為基準利率。”中國建設(shè)銀行北京分行住房金融與個人信貸部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，明年貸款利率可能會好一點。 ??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，中國銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等，均稱已出臺具體措施并已按照新的房貸政策開始執(zhí)行。但幾乎都是由總行出臺指導(dǎo)性文件，而各地分行則可根據(jù)當?shù)厍闆r具體執(zhí)行差別化的房貸政策。 ??不過，首套房貸利率優(yōu)惠幅度則很難擴大。 ??“首套房貸利率最低的是農(nóng)村商業(yè)銀行，八五折，但是條件很苛刻，要求房子比較新，1998年以后的房子且客戶資質(zhì)好等。大部分銀行首套房貸利率都是九五折、九折。目前我們二手房交易已經(jīng)在按新的房貸政策在做業(yè)務(wù)。”某大型房產(chǎn)中介人員對中國房地產(chǎn)報記者表示。 ??對此，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平[微博]在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，央行所說的七折利率是下限，至于各銀行怎么定價，要按照市場合理成本來確定。在這些成本中，一是要考慮負債成本，商業(yè)銀行負債成本近年來上升得很快，與5年前根本不同；二是營運成本，包括員工工資等；三是風險成本，要進行風險撥備；四是營業(yè)成本，不管盈利與否，銀行都要繳納這部分費用。 ??“綜合這幾項成本來算，貸款低于九折利率，商業(yè)銀行基本就不賺錢了，利率九折到九五折，這個貸款業(yè)務(wù)還能做。”連平指出。 ??就在業(yè)內(nèi)人士探討房貸松綁的落地情況和實際效用之際，公積金貸款新政也協(xié)同推出。 ??10月13日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，由原來須連續(xù)繳存12個月公積金的貸款申請條件放寬到6個月，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔保等四項收費，實現(xiàn)異地互認、轉(zhuǎn)移接續(xù)。 ??“公積金實現(xiàn)異地互用，在技術(shù)上基本沒有障礙。”賽普咨詢戰(zhàn)略事業(yè)部副總經(jīng)理李春亮在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，難度在于公積金的管理方式，“公積金的屬地管理決定各個主體利益的協(xié)調(diào)和分配。各地的存繳基數(shù)不一致，整體資金池不一致，貸款發(fā)放上限不一致，這些問題都會對政策的落地有影響”。在他看來，新政效應(yīng)的顯現(xiàn)尚需時日。 ??庫存力壓短期復(fù)蘇難 ??房貸新政以及公積金新政等利好政策的出臺，其實是中央政府基于整個實體經(jīng)濟運行及整體風險考慮做出的調(diào)整。 ??顧云昌認為，房地產(chǎn)市場偏冷不是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題，直接影響到地方財政、經(jīng)濟運行以及金融風險。“地方政府財政收入很大程度來自于土地出讓金，樓市長期過冷，必然會嚴重影響地方財政收入，進而影響地方債償還，增加銀行壞賬，造成金融風險。所以此次給樓市升溫，談不上救市，僅僅是微刺激，令市場恢復(fù)常態(tài)。” ??不過，房貸新政和公積金新政還是會在某種程度上改變市場觀望狀態(tài)和消費者預(yù)期。 ??“政策釋放的信號很明確，那就是政府鼓勵和支持正常的房產(chǎn)購買，除了投資性的沒有放開，自住型和改善型住房都獲得了政策支持，這個信號釋放后，整個市場對樓市的看法就改變了。原來是政府打壓樓市，現(xiàn)在整體經(jīng)濟不太景氣情況下，為保經(jīng)濟而松綁樓市。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理陳云峰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析表示。 ??在雙重新政的利好之下，對市場的刺激作用會有多大？ ??上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至9月底，所監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長23.8%。9月庫存創(chuàng)下近5年歷史新高。其中，一線城市庫存已保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴大。庫存去化周期依然偏大。 ??“10月份房地產(chǎn)成交量會有所起色，但目前來看還不具備持續(xù)回升的條件，一方面是房企庫存太大，另一方面，房貸政策的落實也要一段時間，所以成交量不可能趨勢性回升，要到明年上半年才能看出趨勢。”連平表示。 ??“以后的房地產(chǎn)市場中，投機和投資需求都會減弱。一是因為庫存越來越大；二是房地產(chǎn)稅正在醞釀中，保有量多則未來被征的稅就多；三是信息聯(lián)網(wǎng)正在加快；四是反腐。”因此，連平認為，“新政釋放出來的更多還是剛性需求及改善型需求，不會像過去那樣導(dǎo)致房價的大起大落”。 ??“新政對二線城市的刺激作用更大，二線城市既放松限購還放松限貸。三四線城市本來就沒限購，一線城市則還沒放開限購。不過，目前看來，房地產(chǎn)市場還在下行，只不過下行速度放緩。市場真正好轉(zhuǎn)可能要到明年下半年。”顧云昌預(yù)測道。 北京酒吧裝修設(shè)計、北京KTV裝修設(shè)計、北京娛樂會所裝修設(shè)計、北京歌舞廳裝修設(shè)計、北京夜總會裝修設(shè)計、北京洗浴中心裝修設(shè)計、北京網(wǎng)絡(luò)會所裝修設(shè)計、北京文化會所裝修設(shè)計、北京保齡球館裝修設(shè)計、北京spa會所裝修設(shè)計、北京小劇場歌舞廳裝修設(shè)計、北京健身房裝修設(shè)計、電玩城裝修、臺球廳餐廳裝修。北京辦公裝修設(shè)計、北京餐飲裝修設(shè)計、北京娛樂裝修設(shè)計、北京展示裝修設(shè)計、北京商業(yè)裝修設(shè)計。北京星級酒店裝修設(shè)計、北京快捷酒店裝修設(shè)計、北京賓館裝修設(shè)計、北京飯店裝修設(shè)計、北京中西式餐廳裝修設(shè)計、北京咖啡廳、咖啡館裝修設(shè)計、北京茶社裝修設(shè)計。 我們的設(shè)計：總有一款適合; 我們的施工：不給您添麻煩; 我們的價格：不是最低的，但是追求最合理的; 我們的服務(wù)：不是最好的，但是最及時的。 |
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